El Plan Especial de Vivienda Turística de Madrid y sus efectos en los barrios periféricos

El pasado 8 de mayo el Ayuntamiento de Madrid presentó el borrador del Plan Especial con el que pretende regular el descontrol de los pisos turísticos en la ciudad. Al día siguiente, todos los medios de comunicación que recogían la noticia hacían referencia en el titular a una “ilegalización masiva de pisos turísticos en Madrid”. Titulares que provenían del mensaje que mandó durante la presentación el concejal de Urbanismo, José Manuel Calvo: “Hablando claro, lo que planteamos es una ilegalización masiva de viviendas turísticas”.

Pero no es así. El borrador no presenta una ilegalización masiva de la actividad. De hecho, puede incluso significar todo lo contrario: una legalización masiva.

El mercado de pisos turísticos, en alza en todas las ciudades del mundo, se basa principalmente en sustituir vivienda residencial por vivienda para turistas (VUT), las cuales en Madrid han aumentado un 30% en los últimos tres años. La razón está clara: un piso turístico genera mayores rentas inmobiliarias como VUT que como vivienda residencial. Para los propietarios de vivienda, plataformas como Airbnb permiten ampliar sus beneficios de manera sencilla: solo hay que expulsar a los/as inquilinos as de la vivienda y anunciar el piso en Airbnb.

Todas las regulaciones de pisos turísticos están encaminadas a prohibir o reducir la sustitución de vivienda residencial por VUTs. Sobre todo en ciudades como Madrid, donde los precios de los alquileres han subido más de un 30% en los últimos tres años.

Lo que el borrador del Plan Especial de Madrid plantea es que no se podrá sustituir vivienda residencial únicamente en algunas zonas de la ciudad, pero en otras sí. Que no se aplique a toda la ciudad genera serios problemas. Principalmente porque no toma en consideración los procesos de burbuja inmobiliaria, turistización y gentrificación (procesos distintos que se complementan y que en el contexto actual suman fuerzas en la misma dirección), que se observan más allá del centro de la ciudad, en distritos como Latina, Carabanchel, Usera o Puente de Vallecas. Estos distritos se están convirtiendo en refugio de las expulsiones inmobiliarias del centro, y en nuevos nichos de mercado para turistizar y gentrificar. Porque si algo sabemos del desarrollo del turismo de la última década, es que los centros urbanos, una vez convertidos en parques temáticos, tienen límites para ampliar la acumulación de capital sobre esos mismos territorios, al estar cada vez más saturados. Y las consiguientes dinámicas, subidas de precio y desplazamientos de una zona afectan a barrios que pueden estar a bastantes kilómetros.

Una regulación seria no se debe enfrentar a los problemas cortoplazistas asociados al turismo que vive la ciudad, sino que debe identificar las tendencias que se observan en el conjunto de la ciudad. Es obvio que Usera o Carabanchel no tienen los problemas de VUTs que tiene Centro, aunque sí que tenga problemas de vivienda similares. El Plan Especial divide la ciudad en distintas zonas, y deja a la mayoría de barrios fuera de la normativa. Es decir, en estos sí que se podrán abrir VUTs profesionales. Pero no hay ninguna razón para que eso se permita.

Aquí el problema más grave del Plan Especial es que no recoge las tendencias del mercado. Los indicadores que se han empleado para dividir la ciudad en zonas con distintos criterios normativos, se basan en fotografías fijas de la oferta del mercado en un momento dado. Al ser un análisis estático, esos indicadores reflejan que Centro y algunos distritos de su entorno tienen problemas de saturación, pero no dan información sobre las transformaciones asociadas a los pisos turísticos que está sufriendo Madrid como ciudad, ni permite identificar procesos que si bien solo están en marcha, en tan solo uno o dos años se pueden haber convertido en complicados problemas.

El precio de la vivienda está a punto de alcanzar los máximos a los que llegó en 2007, gracias – entre otras razones – a la reforma de la LAU de 2013 y a la inversión masiva de fondos buitres en (ex)vivienda pública de 2017.
El pasado 22 de mayo se celebró una reunión del selecto ‘club GRI’, un grupo de constructores, bancos, inmobiliarias y fondos buitres en Madrid, concretamente en el Hotel Palace. Los movimientos de vivienda se concentraron frente al hotel para protestar contra las políticas que están matando nuestras ciudades, en lo que se llamó #ContraForoGriClub

Es obvio que el conflicto actual está en el Distrito Centro, pero los datos muestran una tendencia de crecimiento de VUTs en zonas más periféricas. La principal razón es que la subida de precios de la vivienda hace que en las zonas donde la vivienda es más cara, como Centro, cada vez sea menos rentable sustituir vivienda residencial por VUTs. Es decir, para inversores y especuladores, la rentabilidad de los pisos turísticos cada vez es menor en Centro y mayor en las zonas periféricas.

Por ello, invertir en VUTs tiene una rentabilidad mucho mayor en Carabanchel que en Centro, y el crecimiento de la oferta es mayor en zonas periféricas. Y si alguien piensa que un turista no se va a querer alojar en la zona de Oporto (a seis paradas de metro de la Latina y a menos de 10 euros en taxi), en los próximos años verá que estaba equivocado.

El Ayuntamiento no sólo no acaba con la sustitución de vivienda residencial por VUTs, sino que además desplaza el proceso y los problemas hacia otras áreas. Tiene hasta verano para modificar el borrador antes de que se apruebe, por lo que es el momento para que los movimientos sociales en defensa de la vivienda (PAHs, Sindicato de Inquilinas, Lavapiés ¿dónde vas?, Madrid No Se Vende, etc) presionen para lograr que en Madrid no se pueda sustituir vivienda residencial por VUTs y ampliar la regulación a toda la ciudad.
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Este texto es un resumen del artículo “El Ayuntamiento de Madrid no va a prohibir los pisos turísticos en la ciudad”, publicado por Javier Gil en ElDiario.es el 11 de mayo.
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